史上最严“新深8条”解读!深圳住建局:积分摇号将成导向
2020-08-05 17:14:15

中新经纬客户端8月5日电 史上最严的“新深8条”是如何制定的?政策细则怎么实施?豪宅线为什么是750万?新盘积分摇号会成为主流吗?据深圳市房地产业协会微信号消息, 8月4日,深圳市房地产业协会邀请深圳市住房和建设局吕增学,从“新深8条”的起草背景、主要内容解读“新深8条”。吕增学透露,积分摇号将成为导向。如果热点楼盘的认筹人数远超出房源数量,将采取积分摇号,优先考虑无房家庭,一次性解决更多人的住房问题。

——起草背景

上半年,深圳房地产市场出现过热现象,具体表现如下:

1、房地产开发投资过热

1-6月,深圳房地产开发投资1497.1亿元,同比增长22%,全国为1.9%、全省为2.5%、北京为4%、上海为7%。 房地产开发投资远高于固定资产投资增速,占固定资产投资比重的46.4%。

2、去化周期6.7个月,供需关系紧张

新建商品住宅批准预售面积同比下降52%,去化周期仅为6.7个月,供需关系较为紧张。

一般来说,深圳去化周期在8-15个月属于正常范畴。超过15个月,说明供过于求;低于8个月,说明供不应求。

从需求侧看,深圳人口密度全国第一,近三年户籍人口年均增长37万人左右,住房刚需强烈,常住人口住房自有率24%,尚有巨大的需求。

从供给侧看,深圳现状居住用地占城市建设用地的比重为21.2%,低于国家25%的最低标准。

近四年,深圳实际供应居住用地766.6公顷,仅占实际供应建设用地的14.2%。近三年每年供应住房仅8.1万套,难以满足年均新增37万人住房需求。同时,住房供应结构不合理,一半以上人口居住在城中村等品质较差的住房中。

3、热点楼盘被抢购,个别二手房集体涨价

热点区域出现一二手房价格倒挂现象,市场出现热点房源打新抢购。

二手住宅成交活跃,价格上涨较快,成交面积同比增长46.1%,价格指数环比上涨8.2%、同比平均上涨10.7%。

出现个别二手房集体涨价、自媒体炒作房价等现象。

——主要内容

针对上述问题,为认真落实党中央、国务院关于房地产市场调控的决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,7月14日,市委、市政府决定出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,提出8条调控措施,简称“新深8条”。

吕增学针对“新深8条”,发布官方解读。

1、调整商品住房限购年限

深圳入户政策最为宽松,大专以上毕业生可直接落户,随迁老人落户即可购房。

近年来,深圳每年新增户籍人口40至50万人,对住房市场形成巨大压力,且入户即可购房不利于保障刚需,对早期已入户并连续缴纳社保的市民不公平。

因此,在住房供需紧张背景下,拟适当收紧户籍居民购房政策,切实支持合理自住需求,有效遏制投机炒房。

据深圳市住建局统计,今年3、4、5月,离婚后半年内购房套数占总成交套数的比例分别为6.43%、6.57%、6.30%,较去年同期有所增长。

据统计,“新深8条”出台后一周,结婚人数超过离婚人数。

近年,一定时间段里的结婚与离婚比例大致保持在3:1,上述离婚多于结婚属非正常现象。早年,限购调控政策出台以前一定时间段里的结婚与离婚比例大致保持在5:1,不排除房地产调控的影响。

因此,政策要加以限制,堵住离婚炒房的漏洞。

2、完善差别化住房信贷措施

为应对此次疫情,央行实行了较宽松的货币政策,引导贷款利率下行,房地产市场资金较为充裕,易引发投机炒作。

在国家统一信贷政策基础上实行差别化住房信贷利率政策,由地方自主确定个人住房贷款利率加点下限,有利于在市场流动性充裕情况下,保持房贷利率稳定,遏制社会资金违规进入房地产市场投机炒作。

参照北京、上海等地做法,深圳此次提出对普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策,以体现差别化信贷政策作用。

3、发挥税收调控作用

深圳现行计税参考价格是2016年10月评估更新的,与目前市场成交价格存在较大差距(约为当前房价的6.8折)。更新二手住房交易计税参考价格,使计税参考价格更接近市场真实价格,增加交易成本,缓解市场过热。

从2015年3月31日国家“营业税5改2”政策实施效果来看,短期内起到了降低二手房税费、活跃市场的作用。

近一年深圳成交的商品住宅中,未满5年的占比达59%,换手率较高,存在一定炒作现象。将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年,将对当前二手市场过热和二手房价上涨发挥较明显的抑制作用。

4、细化普通住房标准

容积率1.0(含)以上,套内面积120㎡(含本数)以下或者建筑面积144㎡(含本数)以下,实际成交总价低于750万元(含本数)。

750万元的分界标准是以深圳过去一年商品住房平均成交价格6.8万/㎡为基础,按照住建部相关规定上浮1.2倍的系数,再乘以过去一年来成交套均建筑面积91㎡进行测算得出的。

按照这一标准,深圳非普通住房占比将从政策实施前的6%,增加到政策实施后的17%,既能有效抑制南山、福田等热点片区市场过热,又不致使全市大部分住房交易受到冲击。

5、加强热点楼盘销售管理

当前,深圳部分热点楼盘社会关注度高,易引起购房者抢购,不利于稳定市场预期,也容易引发炒作。

对意向购房人群按照是否为真正刚需家庭及来深时间长短等因素,确定一定的购房比例,将确保有限的住房资源优先销售给无房自住家庭。

即将入市的“热点盘”华强城,是首个引入积分制摇号的楼盘。根据分数高低,取排名前5560位参与公证摇号。

吕增学说,积分摇号将成为导向。如果热点楼盘的认筹人数远超出房源数量,将采取积分摇号,优先考虑无房家庭,一次性解决更多人的住房问题。

6、推行房屋抵押合同网签管理

目前,商业银行自行签订房屋抵押合同,未要求到房地产主管部门网签备案,易产生“高评高贷”现象。

为此,《通知》规定房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签,未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续,将真正落实交易价、评估价、登记价“三价合一”,降低金融风险,抑制投机炒作。

7、加大二手住房交易信息公开力度

及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格,引导市场理性交易。

目前,深圳二手住房市场中,部分热点片区、热点楼盘存在中介炒作、业主随意加价、推高上涨预期等现象。

通过及时发布二手住房真实及合理成交价格,将有利于增加二手市场信息透明度,规范中介机构交易行为,引导市场理性交易,稳定二手住宅价格。

8、严厉打击房地产市场违法违规行为

通过对五类市场主体的房地产秩序整顿工作,重点保护处于弱势的买房群体合法权益,有效净化房地产经纪行业,消除因个别楼盘短期哄抬房价引起片区市场炒作。

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