专访新时代的开发者向程：高铁片区开发带动城市产业升级

华中科技大学建筑学学士，南开大学金融管理硕士，

盐信高铁新城城市建设发展有限公司 总经理、董事

中国城市科学研究会 委员，中国工程建设标准委员会 委员。所主持项目多次荣获住建部人居环境范例、国家优质工程奖项

当前，江苏正在加快打造发展新质生产力的重要阵地。9月中，2024江苏产学研合作对接大会在南京国际展览中心成功举办。其中“培育新质生产力服务产业创新园区”专题对接会以“培育发展新质生产力，赋能园区高质量发展”为主题，以深入开展科技服务进园区为着力点，聚焦园区产业和企业创新需求，打造符合新质生产力园区载体的目标成为本次大会最大亮点。

同月底省国资委、科技厅两部联动提出聚集多种生产要素，依托高铁“一张网”，激活科创“一盘棋”的战略布局，并在全省重要城市展开试点。乘着东风，先行“向新”探索的盐城高铁科创商务区也真正意义成为“长三角高铁一张网”的沿海重要节点。

2021年成立的盐信高铁新城城市建设发展有限公司，紧紧依托高铁的区位优势及旧城改造、复兴、引领的行业使命愿景，站位未来，对标日本，上海、南京、苏州等发达国家及城市，打造本土样本，高质量建设盐城高铁TOD综合开发项目，并不断刷新国内TOD开发建设标准，推动中国高铁产业园区发展运营迈向新的水平。目前，一期C5地块的科悦商务中心已交付使用。为此，我们专访了项目操盘人，盐信总经理向程先生。

Q.怎么定义新时代的开发者？

A.主要是从三个方面来理解：

一是理解新质生产力强调的技术创新、要素创新，产业转型是时代主题；二是洞察开发行业逻辑的转变，从高周转、快速建设销售到稳步开发、提升科技含量、精益化长期经营；三是个人职业生涯的转变，从建筑师，经历技术管理，经营管理，市场投资管理，到主持大型科创园区开发。

Q.中国已进入高铁时代，全国各地先后都在开发高铁新城，高铁片区建设该如何定位？

A. 分对城市内外两个部分来说。对外是城市会客厅和城市现代服务业的展示窗口，专为商业旅客群打造，通过完备的商旅配套，使不同能级的城市形成一张网。对内是城市科创、商贸等生产性服务业的集聚地，是城市产业和商业升级的引擎，推动传统产业升级。也就是利用区位便利，功能合理，配套齐全，环境优良的设施，打造服务产业链企业的空间载体。

Q.盐城的高铁新城有什么优势？

A.盐城高铁新城项目最大的优势还是在处于城市核心地段所带来的区位优势，类比于上海站在静安区周边区位，处于城市的几何中心，交通路网能快速覆盖城市周边产业区，距离市政府7分钟，国际机场仅12分钟。

同时区域内交通便利，主要干道全部接入高架快速路，同时步行环境舒适宜人，临站地块均有地下走廊直通高铁站，地面步行通过绿廊相连，区域内人口密集，配套齐全。

其次，区位上的优势和特点带来了定位上的优势，片区依托将高铁枢纽发展为城市交往，展示，商务与产业升级发展服务的核心功能区，围绕高铁枢纽的13块功能用地分别规划了，会议中心，会展中心，湿地博物馆，国际标准写字楼，总部办公基地，酒店、特色商业街、国际人才公寓等多元业态，成为市对外交往的核心区。

Q.详细介绍一下C5地块科悦商务中心的情况及其重要意义。

A.C5科悦商务中心经过两年多的建设已于今年3月顺利交付，并进入运营期，总建筑面积9.2万平，分为A/B座，A座盐城市交投集团作为办公已经顺利入驻，盐信公司为其提供了全区定制服务。B座正在紧锣密鼓地招商过程中，华建集团华东院苏北分院、中能建区域总部、大家保险等有实力的国资企业正在签约及计划入驻中。

随着科悦商务中心的交付，标志着长三角地区高铁一张网，科创一盘棋的格局在江苏沿海地区有了重要的载体，盐城将依托高铁商务区率先承接上海、南京、苏州的产业溢出和领先的科创技术转化资源。

Q.建筑师背景的你作为开发者操盘的优势在哪里？

A. 不仅是产品设计输出的优势，在面对各种疑难杂症的工作中，建筑师的生涯让我掌握了解决复杂问题的工作方法。

10多年前，还在设计一线担纲设计总监时就发现，项目完成度是一项系统工作。到处得奖的设计方案建成效果并不好，原因是各个子专业的矛盾和冲突点缺乏统筹，施工单位从经济性出发，往往采用最简单粗糙的方法来解决问题，每个专业都在寻找自己的最优解，往往导致整体不及格，需要一个总负责来把控各个专业的关键环节。在担任项目总负责人5～6年间项目完成度得到很好地解决，多个项目取得全国性的建成大奖。这期间从项目的策划，定位，决策，多专业协同，全过程管理的经历，使我具备了跨专业沟通和多目标动态平衡的管控能力。

2018年从事开发工作后，面对复杂问题时的解决能力一下子有了突破，能快速找到问题的核心，厘清逻辑，辨明方向，也为项目的整体顺利开发带来一些经验。

Q.最近在关注哪些行业热点？

A. 我相信流浪地球里的一句话：没有人的文明毫无意义。所以始终关注能提升自我、引领未来的人工智能、新能源、教育和大健康产业等领域。

Q.目前全国高铁新城普遍面临的难点和痛点是什么？

A.主要还是招商和运营，宏观经济下行导致需求减少，招商去化周期延长，企业现金流压力大。微观上看是，定位和产品与城市其他商办雷同，没有抓住高铁经济的特点，同时业态和产品的弹性不够，无法满足不断变化的市场需求。

总体来说是招商工作要求的可能性和弹性与建设工作要求的确定性之间的矛盾。当下来看，旧的模式无法适应新的环境，老药方治不了新病。因此我近年提出了弹性开发的理念并运用于实践。

Q.在目前工业3.0时代，办公的环境和模式都有所发展，科研、办公团队的需求也是变化的，您对未来科研办公产品设计有什么好的建议？

A.从建筑师产品设计的角度来说，一方面要尽可能对这种科研、办公、实验室、小型生产等半生产化的业态的空间特点进行大量研究。目前市场大量供应的标准化商办产品和高度定制化的办公产品在产业空间中是不适用的，我们需要寻求空间载体功能的最大化，来满足未来使用客户的不同要求。

另一个方面，关于建筑数字智能化是未来发展主流，智能设施配套在前期项目定位时就应该进行深度的考虑，预留足够的弹性，空间最终是由人来使用的，所以我们要尽量多地考到未来空间的使用潜力，我认为是未来科研办公空间的发展方向。

Q.您对高铁片区带动城市产业升级怎么看？

A. 我是持谨慎而乐观的态度。

首先国内大环境投资消费需求不足，未来充满不确定性，一味追求快速开发风险极其大。故，应谨慎。

不过，放眼全球来看，在美、欧、日这些城市高度发达地区的城镇化历程，中后期已经没有大规模的片区开发，几乎都转向旧城的更新、改造和复兴。而其中围绕交通导向（TOD）的片区更新，由于区位的重要性，业态的复杂，人口的积聚效应成为城市的重中之重。以国际眼光看，东京的丸之内，大阪的难波中心，马德里的中央车站等都是围绕高铁新干线周边更新改造来展开的，目的就是更新城市风貌，融入多元业态，恢复城市活力，实践证明，这些地区已经成为城市经济发展的新引擎。

展望未来，持之以恒地深入实施创新发展战略，持续对科创研发、转化，数字电商、跨境贸易等领域深入研究和开发是我们的必由之路。新消费、大健康等产业社会刚性需求旺盛，未来发展前景将十分广阔。与时偕行，向新、创新！高铁片区带动城市产业升级的优势将十分明显。

晨熙

编辑 : 郭凤